Responsabilidades de Propietarios y Administradores
En Colombia, el crecimiento del turismo y el auge de plataformas digitales como: Airbnb, Booking.com, Vrbo, entre otras. Han impulsado una tendencia creciente hacia el alquiler turístico de propiedades. Este fenómeno no solo ha transformado el mercado inmobiliario, sino que también incorpora una serie de responsabilidades tributarias para los propietarios y administradores de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
A continuación, exploraremos los principales aspectos tributarios que deben considerar quienes participan en el alquiler turístico, y las responsabilidades que ello conlleva tanto para propietarios como para administradores.
Declaración de Ingresos y Ganancias por Alquiler Turístico
En el contexto del alquiler turístico, los ingresos obtenidos deben ser declarados para efectos fiscales. De acuerdo con el artículo 27 del Estatuto Tributario de Colombia, los ingresos generados a partir de actividades económicas, incluidos los arrendamientos turísticos, deben ser incluidos en la declaración de renta anual. Estos ingresos forman parte de la base gravable para el impuesto sobre la renta, y su correcta declaración es esencial para evitar sanciones.
Responsabilidad del Propietario: Es fundamental que los propietarios registren todos los ingresos obtenidos del alquiler de sus propiedades y los reporten en su declaración de renta. Esto incluye llevar un registro detallado de cada transacción y de los documentos de respaldo necesarios para justificar estos ingresos ante la DIAN.
Retención en la Fuente
En cuanto a la tarifa de retención en la fuente por motivo de arrendamiento de bienes inmuebles, el artículo 5 del Decreto 260 del 2001, modificado por el artículo 6 del Decreto 1020 del 2014, determina que la tarifa de retención es del 3,5%. Dicha tarifa se aplica si el pagador es agente de retención y/o el beneficiario sea sujeto pasivo de retención. En ese orden de ideas, en el caso de los alquileres turísticos, es posible que el pago realizado por los huéspedes a través de plataformas de alquiler esté sujeto a esta retención.
La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado del impuesto sobre la renta que debe ser aplicada por el pagador del servicio, ya sea la plataforma de alquiler o el huésped.
Responsabilidad del Propietario: Los propietarios deben estar al tanto de las tasas de retención aplicables y verificar que se realicen correctamente. Además, es necesario asegurarse de que las retenciones efectuadas sean reportadas a la DIAN, cumpliendo con los procedimientos establecidos para este fin.
Impuesto a las Ventas (IVA)
El Impuesto a las Ventas (IVA), regulado por el artículo 476 numeral 15 del Estatuto Tributario, se aplica a los ingresos por el alquiler de propiedades para fines turísticos. Sin embargo, existen excepciones y tasas especiales dependiendo de la naturaleza del servicio y la duración del alquiler. Por ejemplo, cuando el arrendamiento se realiza a través de una inmobiliaria, aplica lo establecido en el artículo 1.3.1.1.5 del DUT 1625 de 2016.
Responsabilidad del Propietario: Los propietarios deben determinar si están obligados a facturar IVA a sus huéspedes y, en caso afirmativo, presentar las declaraciones de IVA correspondientes. Es esencial conocer las exenciones y las tarifas de IVA aplicables a los servicios de alojamiento turístico.
Impuesto de Industria y Comercio (ICA)
El Impuesto de Industria y Comercio (ICA) es un tributo municipal que se aplica a las actividades comerciales y de servicios, incluyendo el alquiler de viviendas turísticas. La Ley 14 de 1983 y las ordenanzas municipales regulan este impuesto, que varía en función del municipio donde se ubique la propiedad.
Responsabilidad del Propietario: Los propietarios deben informarse sobre las tarifas de ICA vigentes en su municipio y cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con este impuesto, que incluyen la presentación de la declaración y el pago del impuesto.
Aumento de Costos Operativos
El alquiler turístico puede llevar a un aumento en los costos operativos del edificio en régimen de propiedad horizontal. El incremento en el flujo de huéspedes puede aumentar gastos relacionados con el mantenimiento de áreas comunes, seguridad y servicios públicos.
Responsabilidad del Administrador: Los administradores deben tener en cuenta estos costos adicionales al gestionar el presupuesto del edificio. Es importante ajustar las tarifas de administración y revisar los contratos de servicios para cubrir estos nuevos gastos.
Modificación de Reglamentos Internos
La proliferación de viviendas turísticas puede exigir modificaciones en los reglamentos internos de la propiedad horizontal. Estos reglamentos deben abordar cuestiones como el uso de áreas comunes, el control del ruido y la seguridad.
Vale la pena destacar que, si la propiedad horizontal al constituirse no tenía sus viviendas destinadas a la explotación turística y desea hacerlo, debe realizar modificación al reglamento interno con una votación de mayoría calificada (participación de más del 70% de los coeficientes durante la asamblea).
También se hace necesario adecuar en los reglamentos lo que dicta el artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015; en este artículo se establece que el administrador de la copropiedad deberá reportar, ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, los bienes destinados a vivienda turística que no estén autorizados en el reglamento interno de la copropiedad o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
Responsabilidad del Administrador: Es responsabilidad de los administradores convocar asambleas de propietarios para discutir y aprobar cambios en los reglamentos internos. Las modificaciones deben ser claras y aceptadas por todos los propietarios para asegurar una convivencia armoniosa.
Resolución de Conflictos entre Propietarios
El uso de propiedades para alquiler turístico puede generar conflictos entre propietarios permanentes y los que alquilan sus unidades temporalmente. Estos conflictos pueden surgir en relación con el impacto en la convivencia y el uso de las áreas comunes.
Responsabilidad del Administrador: Los administradores deben actuar de manera equitativa para resolver estos conflictos y promover una convivencia pacífica entre todos los residentes. La mediación efectiva es clave para mantener el equilibrio en la comunidad.
Conclusión
El alquiler turístico en propiedades horizontales en Colombia introduce una serie de responsabilidades tributarias y administrativas que deben ser cuidadosamente gestionadas. Los propietarios deben cumplir con las obligaciones fiscales, que incluyen la correcta declaración de ingresos, la gestión de retenciones en la fuente, el cumplimiento con el IVA y el ICA, y la consideración de los costos operativos asociados al alquiler turístico.
Los administradores de propiedad horizontal también tienen un rol crucial en la modificación de reglamentos internos y en la resolución de conflictos para asegurar una convivencia armoniosa entre todos los propietarios.
En Russell Bedford, ofrecemos servicios especializados de asesoría tributaria para propietarios que realizan alquiler turístico en propiedades horizontales en Colombia. Nuestro equipo de expertos se encarga de gestionar todas las responsabilidades fiscales, desde la correcta declaración de ingresos, la gestión de retenciones en la fuente, hasta el cumplimiento con el IVA y el ICA.
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Escrito por: 
Dairo Gabriel Luna Caro.
Russell Bedford Barranquilla.
